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北京合作建房：欲用1个亿将梦想变成现实


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1个亿的资金合作建房“梦想能否照进现实”?

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2007年08月08日 16:48

    200余个验资人，8000万元的落实资金以及即将到账的2000万似乎让于凌罡看到了希望，但对于拿地来说这仅仅是个开始。明天，北京市土地整理储备中心目前正在交易的惟一一块位于市中心的住宅用地——花园北路25号就要开始投标预登记了。4天后，该地块将最终开标。对于北京市的合作建房者来说，将近1亿元的资金能否让其梦想成真呢？

    花园北路25号的“理想”

    上周六晚5点半，位于健德桥的中国科学院大气物理所报告厅，花园北路25号地块合作建房咨询会。如期而至的寒流似乎无法浇灭“于凌罡们”对合作建房的热情，不断涌入的人们让能够容纳200人的报告厅早已没了座位，蓝城的相关工作人员不断地给后来的人添加座位，这时距离咨询会开始还有半个小时。

    半个小时以后，北京合作建房者们关于“花园北路25号地块”的第二次相关咨询会正式开始。现场北京合作建房的组织者——于凌罡介绍，此次目标地块——花园北路25号，东至现状道路；南至龙翔路；西至中国电信集团公司；北至北极寺干休所、国家供电局，为8088.5平方米的居住用地，目前该地块在北京土地公开交易市场上通过“招标形式”购买。“对于我们来说，招标更为有利。”曾经将工体4号失败归功于“挂牌竞价”导致地块价格过高的于凌罡此次对于招标这一出让方式似乎更有信心。

    在现场，于凌罡向自己的“战友们”介绍，一旦拿地成功，按照已经出炉的两套建筑设计方案，该项目将规划建成超过261套住宅，总建筑面积约2.1万平方米，拥有120、80、60、40平方米4种户型的住宅项目以及将近2万平方米建筑面积的底商和200个地下车库。“当然，对于项目本身的户型设计在拿地之后还会根据地块本身的具体情况做适当的调整。”

    融资的困惑

    “对于拿下这块地，我很有信心，我们将采取美国模式进行融资。”于凌罡在现场接受记者采访时表示。目前已经验资的合作建房者达到了260人，其中有126人签署了相关合同，4893万元的购房资金已经到位。而在咨询会议结束之后，验资成功、但尚未签署相关合同的合作建房者们也将陆续同蓝城公司签订合同，这样“土地成本在投标之前我们应该可以解决”。于凌罡认为，该块地的位置不错，而且周边的配套也比较齐备，包括学校、医院等等，未来地铁10号线也将通车，如果取得该地块对于合作建房者们来说应该是“只赚不赔的事”。

    但对于在公开交易的土地市场，即使以投标的形式出让土地，投标价格也是决定地块归属的重要因素，尽管于凌罡和他的合作建房者们将投标作为其成功拿地的希望之一，但其究竟会有多大优势，1亿元的拿地资金底气能有多硬，于凌罡并没有表态。对此，部分业内人士并不抱以乐观的态度，“合作建房原本是为了寻找某种最为公平的房屋交易形式，但从现在来看，寄希望于政府能够通过同情亦或支持而投得相关地块似乎又是在抱着一种期待不公平心态。”

    在咨询会的现场记者了解到，由于从3月1日起国家相关金融政策的执行，原来确定能够在前期予以资金支持的中信信托投资有限公司也只能在合作建房者们拿地成功之后予以借款，而在这之前的所有资金准备只能靠合作建房者自己。因此，蓝城公司将原本2000元/平方米的首付标准提升至了4000元/平方米。一位合作建房者向记者透露，由于门槛的提升，不少有参与意向的人选择了放弃。

    建设的担心

    其实对于合作建房者们来说，即使在数天之后成功拿下花园北路25号地，未来在项目建设过程中需要面临的问题还有很多。

    人多嘴杂便是其致命的弱点。近300个出资者，每个人对于房屋本身的要求肯定有所不同，在这种情况下，不同的意见肯定会出现，对于于凌罡来说，如何解决“人多嘴杂”的问题其实是拿地之后的首要问题，但这一点在现在已经开始逐渐地暴露出来。

    另一方面，便是项目的成本管理。根据于凌罡的测算，整个花园北路25号的项目成本大约为1.6亿元，每平方米的建设成本约为8000元，其中包括1亿元的土地成本、2000万的贷款利息、政府税费以及相关费用，再加上4500万元的建安成本。按照合作建房者们的设想，未来在项目建成之后，近2万平方米的底商及地下车库在拍卖之后将会低于4300万元的成本，这样花园北路25号地的总体造价就是1.2亿元，平均每平方米就降到了6000元。但如果底商拍卖失败，合作建房者们很可能面临超过其所购房屋8000元/平方米的尴尬境地，这个价格并不比周边房价低多少。

    商报链接

    北京合作建房历次拿地情况

    2005年5月8日        东二环港澳中心新中街1号地拿地失败

    2005年7月31日        芍药居甲2号地缺口5000万

    2006年1月            工体4号地被开发商天价拿走

    全国合作建房情况

    温州

    温州市个人合作建房项目的委托开发商2006年11月15日以1亿多元的价格拿到了温州市政府挂牌出让的地块。这是国内首个拿到土地的个人合作建房项目。

    据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价，将能达到个人合作建房低于市场价30%的目标。负责承建个人集资房项目的瑞安正元房地产开发有限公司总经理王鉴辉说，如果一切顺利，将于四五个月后正式开工。

    深圳

    深圳首例个人合作建房者们在春节期间搬进新房了，这带给那些正遭遇合作建房困惑的人们以无比的信心和希望。据悉，这两栋建成的成品房是位于深圳宝安区沙井镇金桥工业城的宿舍楼，将成为个人合作建房组织在全国范围内最先崛起的“样板房”。

    据发起人林立人介绍，这些建成后的成品房交纳税后的每套总价约为7.5万元，即均价约为1623元/平方米。然而，记者在附近正在销售中的商品房楼盘去打听，均价都在6000元/平方米以上。由于这两栋物业原为企业宿舍楼，房产“属性”不属于商品房，因此每套房子皆没有独立的房产证，只有使用权，不能在市场上交易。

来源：北京商报